La leva è l'uso di vari strumenti finanziari o il capitale preso a prestito per acquistare e / o aumentare il potenziale ritorno di un investimento - il termine è usato sia a Wall Street che nel mercato immobiliare di Main Street.
L'esempio più semplice per il settore immobiliare è un mutuo, dove stai usando il tuo denaro per sfruttare l'acquisto. Nella maggior parte dei casi, un acconto del 20% (e una buona storia creditizia) ti dà il 100% della proprietà e della casa che vuoi . Alcuni programmi di mutuo possono anche farti abbassare di meno.
Se sei un investitore immobiliare , potresti operare in una partnership e i partner potrebbero essere costretti a versare una parte del denaro, oppure i venditori potrebbero essere disposti a finanziare parte del prezzo di acquisto della proprietà che stanno vendendo. Tutti sono esempi di leva
Un esempio di leva
Diciamo che hai cercato una casa in un grande quartiere. Troverai 2 proprietà: una casa da $ 500.000 per cui avrai bisogno di un mutuo e una casa da $ 100.000 che potresti acquistare a titolo definitivo.
Scenario 1: vai avanti con la casa e la banca da $ 500.000 e ti daranno un mutuo da $ 400.000 se metti giù $ 100.000, o il 20%. Supponendo che gli immobili in quest'area aumentino forse del 5% l'anno, in 12 mesi l'investimento vale $ 525.000.
Scenario 2: acquisti la casa da $ 100.000 senza ipoteca e non devi nulla a nessuno. Se il mercato immobiliare aumenta del 5% all'anno, in 12 mesi il tuo investimento è di $ 105.000.
Nello scenario 1, la leva ha funzionato a tuo favore, aumentando il valore del tuo investimento immobiliare. Ma, se i prezzi immobiliari scendessero del 5% in quel primo anno, lo scenario 1 avrebbe perso $ 25.000. Lo scenario 2 avrebbe visto un calo di soli $ 5,000.
Cose da evitare nell'uso della leva immobiliare
Se usato correttamente, la leva finanziaria può essere uno strumento efficace per gli investitori immobiliari per aumentare il ritorno sull'investimento. La chiave è evitare di prendere decisioni senza un'adeguata considerazione delle aree di rischio nella leva. Evita questi comportamenti ad alto rischio e hai molte più possibilità di realizzare il successo nell'uso della leva immobiliare.
01 - Contando su livelli elevati di apprezzamento
Anche se la proprietà è stata apprezzata ad un tasso del 12% - 20% per un certo numero di anni, contare su tale tasso per continuare è una proposta estremamente rischiosa. Può farti pagare più del dovuto per le proprietà, aspettandosi di realizzare la differenza in vendita dall'apprezzamento. Se non succede, stai perdendo o peggio.
Quando pianifichi i tuoi investimenti immobiliari con leva, almeno in tre scenari: meglio; peggio; e molto probabilmente.
02 - Termina con un pagamento troppo alto
Può sembrare un grande investimento per controllare una proprietà con un acconto molto piccolo. Stai guardando i numeri e vedo un ritorno sull'investimento molto alto a causa del tuo esborso di cassa basso.
Il problema è che i pagamenti più elevati sono accompagnati da una maggiore leva finanziaria. Se questo è un mutuo, ad esempio, puoi contare sul fatto di dover effettuare pagamenti mensili, e più ne hai preso in prestito, maggiore è il pagamento mensile.
Se il mercato si ammorbidisce o le tue proprietà subiscono perdite di posti di lavoro o di credito superiori alle attese, potresti ritrovarti incapace di mantenere quei pagamenti ipotecari più elevati che all'inizio sembravano andare bene. Se non riesci a fare i mensili, il tuo investimento è in pericolo.
03 - Lasciando un buon risultato finanziario in un cattivo acquisto
Molti investitori hanno pagato troppo per una proprietà perché hanno trovato il nirvana in un sistema di finanziamento a leva elevata. Detto in modo diverso, solo perché è possibile ottenere una proprietà con un esborso di cassa molto piccolo non significa che sia un buon acquisto. Guarda il valore della proprietà nel contesto delle tendenze attuali e previste del mercato. Trova "comparabili" o altre proprietà simili. Per cosa hanno venduto? Cosa sta vendendo nella zona?
Se la proprietà è troppo cara, l'apprezzamento sarà minimo o peggiore, essere inesistente. E guai a voi se il mercato si ripercorre per un po '. La tua proprietà costosissima sarà una resistenza significativa e non sarai in grado di scaricarla senza subire perdite.
04 - Dimenticare che il flusso di cassa è il re
Se solo uno di questi "non" comportamenti ti rimane nella mente, questo è quello che dovresti considerare attentamente. Errori nel giudizio in uno o più degli altri elementi qui possono essere trascurati se si dispone di quella cosa eccezionale - flusso di cassa eccellente .
Se il tuo reddito da locazione, meno i costi e le spese del mutuo, sta mettendo un buon ritorno in contanti in tasca ogni mese, quindi il fatto che la proprietà non ha guadagnato valore quest'anno non sarà così preoccupante di un evento. Ma se tutti i tuoi investimenti immobiliari sono in calo, sei in un sacco di acqua calda.