Può anche essere calcolato negli anni successivi in base al valore proiettato della proprietà meno il saldo del mutuo. Sarebbe l'attuale investimento azionario che avreste nella proprietà regolato da qualsiasi aumento di valore e di pagamento del mutuo.
Perché misurare il ROE negli anni futuri?
A differenza di altri calcoli del ROI, Return on Investment, questo misura il rendimento su un numero che cambia. Il denaro che hai versato all'acconto non è cambiato, ma nel corso degli anni altri fattori lo hanno fatto e cambiano il tuo rendimento del capitale netto. Questo perché la tua equity cambia. Per prima cosa, diamo un'occhiata a quali benefici ti piacciono nel possedere una proprietà in affitto:
- Pagamento del prestito: man mano che si continua a pagare il mutuo, si paga il saldo del prestito principale. La tua equity aumenta perché devi meno in relazione al valore.
- Apprezzamento in valore: la tua casa sta apprezzando di valore nel tempo. Quindi, mentre stai abbassando quello che devi, stai anche aumentando quello che vale. La differenza tra i due sta crescendo; equità.
- Flusso di cassa : ogni mese incasserai dei soldi, i soldi pagati in affitto che superano il pagamento e le spese del mutuo.
- Risparmio delle imposte sul reddito: l'ammortamento è un enorme vantaggio. Ogni anno è possibile detrarre dal reddito da locazione una parte del valore della struttura come ammortamento. Non hai speso nulla, ma la detrazione è come hai fatto tu.
Questi sono incredibili vantaggi che rendono gli immobili molto migliori di altri beni di investimento. Tuttavia, vediamo che ce ne sono un paio che stanno cambiando il nostro capitale, che è in costante crescita. Diamo un'occhiata a un esempio:
Compra una casa in affitto per $ 100.000 con $ 20.000 in meno. L'anno dell'acquisto si vede che vale $ 100.000, ma devi solo $ 80.000, dato che hai un acconto di $ 20.000 come capitale.
Diciamo che il tuo flusso di cassa annuale positivo è di $ 3,600, o $ 300 al mese su ipoteca e spese. Quindi, il nostro ROE è $ 3.600 / $ 20.000, o 0.18 = 18% di ritorno sull'equità. Sei un guru degli investimenti!
Ora facciamo avanti di dieci anni. Hai pagato il tuo mutuo e la casa ha apprezzato il valore, ora vale $ 118.000. Il saldo dovuto sul mutuo è sceso da $ 80.000 a $ 66.000. Ora guarda la tua equità. $ 118.000 - $ 66.000 = $ 52.000, la tua nuova equity nel nostro semplice esempio. Ora facciamo di nuovo il calcolo per ROE. Stai diventando un po 'più in affitto, quindi il tuo flusso di cassa è ora di $ 4,400 all'anno. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% di ritorno sull'equità.
Quello che è successo? È semplice, dato che l'equity aumentata non è certamente possibile aumentare le rendite in fretta. Quindi, è ancora un grande investimento? Guarda in che cosa puoi fare ora con $ 52.000. Potrebbe essere il momento di vendere e reinvestire.