Errore n. 1: non capire il mercato
Acquistare la casa sbagliata o anche la casa giusta, ma nel quartiere sbagliato, potrebbe bloccarti con una casa che non puoi vendere a un investitore acquirente e che risucchierà i profitti che vendono nel mercato al dettaglio.
Sappi che spesso il tuo acquirente più affidabile sarà un investitore in affitto. Conoscere i quartieri che lavorano per loro e che supportano un forte mercato degli affitti.
Errore n. 2: non comprendere i tuoi acquirenti.
Parte di questo è conoscere i quartieri che preferiscono, così come lo stile e il tipo di case che ogni acquirente desidera. Non è possibile ottenere queste informazioni a meno che non si coltivino relazioni con gli acquirenti e si chieda. Conoscere quali sono i quartieri preferiti dagli acquirenti della proprietà e le dimensioni e le caratteristiche delle case in affitto che preferiscono. Costruisci un database e tieniti aggiornato con queste informazioni per sapere che tipo di case cercare che vorranno acquistare.
Errore n. 3: scarsa diligenza end-to-end
Questo copre molto, ma tutto equivale alla stessa cosa; non eseguire i numeri in modo tale che si finisce con un affare perdente. Ecco i componenti di un accurato processo di due diligence di wholesale o fix & flip deal:
- Scopri quale tipo di acquirente stai cercando di fornire e cosa pagheranno per quello che vogliono.
- Sapere cosa vuole il tuo acquirente target per uno sconto sul valore di mercato.
- Se un acquirente di noleggio, conosce il mercato degli affitti, cosa vogliono per il flusso di cassa e come calcolare il potenziale di investimento immobiliare in affitto .
- Se un contratto di fix & flip, una stima MOLTO completa del costo del lavoro di riabilitazione .
- Per le offerte di fix & flip, una pianificazione realistica e la tempistica per il completamento.
- Come commercializzare e localizzare immobili in difficoltà che puoi acquistare ad un prezzo che genererà un profitto per te mentre soddisfi le esigenze del tuo acquirente.
Un breve cambiamento su uno di questi elementi di due diligence può e spesso porterà a un disastro.
Errore n. 4: compiacimento quando arriva al / ai compratore / i
Parti alla grande, lavora duro per costruire un forte database di acquirenti e chiedi loro tutte le domande giuste per essere certo di essere là fuori a cercare le case che i tuoi acquirenti vorranno. Dopotutto, fare questo ti aiuterà ad essere certo di una vendita, anche se un acquirente decide di passare un accordo. Soddisfare le esigenze di molti risolve questo problema e può addirittura creare competizione.
La tua prima mezza dozzina di offerte va bene, e stai entrando in un solco. Stai anche aumentando la tua attività e facendo più affari contemporaneamente. Potresti averne tre o quattro in una sola volta, sfruttando le opportunità di acquisto intelligenti. Il problema potrebbe passare mesi dopo quando inviti un compratore abituale con l'affare che hai appena firmato e scopri che non vuole più case in quel quartiere. Hanno spostato il loro focus su un'area e una fascia di prezzo differenti.
Non puoi semplicemente costruire una lista di acquirenti, quindi ignorarli finché non hai un potenziale accordo. Resta in contatto e aggiorna le tue informazioni.
Errore n. 5: essere troppo fiducioso con un appaltatore in Fix & Flip
A meno che tu non abbia creato una LLC o una partnership con un appaltatore, dovresti cercare opzioni e coltivare relazioni per sostenere il / i tuo / i appaltatore / i della riabilitazione preferito / i. Naturalmente, se stai facendo il tuo contratto generale e assumendo i sottotitoli, allora farai lo stesso avendo più di un elettricista, un idraulico, ecc. Alla spina.
Non importa quanto sei bravo a gestire i numeri e ad avere stime di lavoro accurate, un cambio di appaltatori può dare una svolta ai tuoi piani. C'è anche un componente di qualità. A volte i subappaltatori usano o cambiano i loro dipendenti. Ci può essere un calo della qualità del lavoro che danneggerà i rapporti con gli acquirenti.
Avere sempre backup e opzioni.
Evita questi cinque errori e farai più felici viaggi in banca con i tuoi profitti all'ingrosso.