La chiave è che viene eseguito con e parte del contratto originale.
A volte gli agenti confondono l' addendum con un emendamento , che è una modifica successiva ai termini di un contratto già accettato. Mi ha sorpreso quanto spesso gli agenti esperti utilizzino il termine sbagliato per un documento. Potrei essere eccessivamente sensibile, ma credo che la professionalità richieda di meglio di noi.
Esempi: in un'area in cui i diritti idrici sono molto importanti, un acquirente potrebbe voler rendere molto chiaro che la loro offerta su un pezzo di proprietà è subordinata alla verifica dei diritti legali sull'acqua per il loro uso proposto della proprietà. Questo potrebbe essere aggiunto come addendum al contratto di acquisto.
Esempi di addenda
Ho praticato in Texas, Colorado e New Mexico, e alcune versioni di questi sono state usate in tutto.
- Ispezione: a volte le contingenze di ispezione sono trattate in un addendum piuttosto che nel corpo del contratto di acquisto. Saranno coperti i termini per il completamento dell'ispezione della proprietà, la consegna del rapporto di ispezione e le eventuali risoluzioni di negoziazione relative all'ispezione.
- Settico - nelle aree rurali i sistemi settici sono comuni. L'appendice settica stabilisce i termini e le scadenze relativi all'ispezione del sistema settico, così come chi paga le correzioni o che sarà negoziato.
- Pozzo d'acqua - se c'è una fonte di approvvigionamento idrico alla proprietà, questa appendice stabilisce le contingenze di ispezione, le scadenze e le clausole di azione correttiva.
- Vendita di un'altra proprietà - se l'acquirente deve vendere un'altra proprietà per avere la possibilità di chiudere quella in questo contratto, allora questo addendum stabilirà le scadenze per quella vendita e cosa accadrà se non dovesse accadere entro la scadenza.
- Divulgazione delle condizioni della proprietà - il venditore, quando richiesto, completerà un modulo di divulgazione sulle condizioni della proprietà, rivelando tutti i difetti noti e le riparazioni importanti in passato in alcuni casi.
- Diverse comunicazioni obbligatorie: alcune di queste potrebbero non essere richieste, ma è buona norma fornirle agli acquirenti per coprire la responsabilità per loro non sapendo qualcosa che avrebbero dovuto conoscere prima di sigillare l'accordo. Questi possono includere muffa, amianto, radon, vernice di base di piombo e altri. Sono istruttivi, spiegano le questioni trattate e i diritti dell'acquirente.
- HOA - Le addizioni della Homeowner Association stabiliscono le informazioni sull'HOA a cui la proprietà è soggetta, regole, informazioni finanziarie, ecc. Più probabilmente, si identificherà semplicemente l'HOA e si stabilirà un termine di consegna per i documenti finanziari e le restrizioni delle regole a essere consegnati al / i compratore / i.
- Divulgazione della tassa di proprietà - In NM i compratori si lamentavano delle sorprese sulla tassazione della proprietà, quindi questo documento è venuto alla luce. È richiesto, e la contea riempie le imposte correnti per la proprietà, e l'acquirente (s) lo ottiene come elemento di divulgazione.
- Addendum per contratti immobiliari: se si tratta di un accordo finanziato dal venditore, questo addendum viene aggiunto per definire i termini per la nota di ipoteca del venditore per l'acquirente.
- Addendum per firma elettronica: questo espone le parti dei vari documenti contrattuali che consentiranno la firma digitale o elettronica.
- Addendum sui pericoli - può trattarsi di sostanze pericolose conosciute sulla proprietà o di situazioni potenzialmente pericolose. Un esempio potrebbe essere una benzina sepolta o un serbatoio dell'olio che non è più utilizzato ma potrebbe essere un inquinante.
- Addendum vuoto - in NM, questo è quello che può metterti nei guai per praticare la legge senza una licenza. Scrivere documenti legali non è il lavoro del professionista del settore immobiliare, motivo per cui la maggior parte dei nostri documenti ha già la lingua e ci limitiamo a compilare l'indirizzo e i dettagli delle persone. Tuttavia, a volte ho usato l'addendum vuoto per precisare qualcosa di semplice che l'acquirente vuole fare una contingenza nell'affare.
Ce ne sono altri, ma questi sono comuni e mostrano l'ampia materia trattata nelle addenda. Spesso questi sono moduli obbligatori che sono semplicemente allegati al contratto originale come una cosa ovvia. In alcuni stati, ci sono molte aggiunte standard disponibili agli agenti. In alcuni casi, sebbene un addendum possa applicarsi a un contratto, non deve essere utilizzato. Questo è comune con le rivelazioni. Tuttavia, anche se sembra molto da colpire il tuo cliente, le rivelazioni proteggono te e loro. C'è qualcosa da dire per coprire tutte le tue basi, specialmente quando è relativamente facile estrarre e attaccare i moduli.