Tipi di leasing: come funzionano e come vengono calcolati
Alcuni contratti di leasing funzionano bene per il reddito variabile, consentendo all'affittuario di pagare pagamenti di leasing più bassi durante periodi di reddito inferiori.
Le economie cambiano, e talvolta le locazioni commerciali offrono un rendimento molto migliore di quello delle locazioni residenziali. Gli investitori che possiedono solo proprietà residenziali di proprietà di una singola famiglia spesso esitano a entrare nel leasing commerciale, in quanto è più complicato. Può valere la pena l'educazione extra, tuttavia. Gli inquilini commerciali sono generalmente più orientati al business e con esperienza nei leasing. In caso contrario, spesso assumono professionisti immobiliari o avvocati per gestire le loro attività di leasing.
Le proprietà di affitto commerciale includono centri commerciali, uffici professionali, centri strip e edifici autoportanti usati per uffici e spazi commerciali. Le aziende di successo sono riluttanti a cambiare posizione a meno che non sia necessario più spazio. Catturare un buon inquilino in un ufficio o spazio commerciale può significare anni di reddito locativo affidabile e flusso di cassa positivo.
Ciò è particolarmente vero se lo spazio si trova in un'area ad alto traffico che supporta un flusso costante di attività. L'inquilino sarà riluttante a muoversi quando non è sicuro che manterrà il livello di business di cui gode nel suo spazio attuale.
A seconda del tipo di contratto, l'inquilino paga spesso riparazioni e miglioramenti.
Si prendono cura della proprietà, in quanto hanno clienti sul posto. Vogliono che abbiano un'esperienza piacevole, così torneranno. Esistono tipi di leasing molto diversi e spesso si basano sul tipo di business degli affittuari. Diamo un'occhiata a questi tipi di leasing, come funzionano e come vengono calcolati.
Rent Per Square Foot
L'affitto è fissato a $ xx.xx per piede quadrato dello spazio affittato. Questo può essere espresso come importo annuale o mensile.
- Esempio con quota annuale: uno spazio ufficio di 2.200 piedi quadrati è quotato un affitto di $ 11,50 per piede quadrato. 2.200 X $ 11.50 = $ 25.300 all'anno in affitto.
- Esempio, stesso edificio e affitto per importo mensile: 2.200 X $ 11.50 = $ 25.300. Dividere per 12 mesi per ottenere un affitto mensile di $ 2.108,33.
Percentuale di locazione
Il volume di vendita al dettaglio può variare in modo significativo a causa di molti fattori, tra cui l'economia e anche la posizione. Per questo motivo, è una pratica comune per un proprietario, nel calcolo del leasing commerciale, determinare un affitto base di cui hanno assolutamente bisogno, e quindi far pagare all'affittuario una percentuale del proprio reddito lordo al dettaglio in aggiunta alla tariffa base . Questo è logico perché, se la posizione è buona, le vendite al dettaglio dovrebbero aumentare e consentire all'affittuario di pagare un canone più alto.
Esistono due modi in cui la percentuale viene calcolata normalmente:
1. Affitto base minimo + percentuale su un determinato importo base: in questo caso, l'inquilino paga un affitto base mensile minimo e quindi aggiunge una percentuale di tutte le entrate lorde su un determinato importo base. Esempio: $ 1.000 al mese di affitto base e il 5% di tutte le entrate lorde oltre $ 50.000 al mese. Usando le entrate lorde di un mese di $ 72.000, eseguiamo il calcolo in questo modo:
$ 72.000 - $ 50.000 = $ 22.000
$ 22.000 x .05 = $ 1.100
$ 1,100 + base di $ 1.000 = affitto mensile di $ 2,100
2. Affitto base minimo + percentuale di tutte le entrate lorde: qui, non stabiliamo entrate in linea di fondo prima che la percentuale entri in gioco. L'affitto è pagato su tutte le entrate lorde da zero. Esempio: affitto base di $ 500 + 2% delle entrate commerciali lorde. Se usiamo i numeri precedenti, prenderemmo il 2% dell'intero $ 72.000 e lo aggiungeremo all'affitto base, come qui:
$ 72.000 X, 02 = $ 1,440
$ 1,440 + $ 500 = affitto mensile di $ 1,940
La negoziazione dell'affitto per uno spazio commerciale può diventare piuttosto complicata. Il potenziale inquilino commerciale conosce i costi per fare affari e le entrate previste. Vogliono adattare l'affitto ai loro costi in modo tale da poter contare su un certo livello di profitto. Il proprietario dell'immobile conosce i costi di proprietà e ciò di cui ha bisogno per ottenere un affitto per assicurare un flusso di cassa positivo. Un win-win è il solito risultato nelle trattative di leasing commerciale.