Cosa si può sviluppare a terra?
Le possibilità di quale terreno può essere utilizzato sono infinite.
Mentre i requisiti di zonizzazione limiteranno ciò che può essere costruito su un appezzamento di terra specifico, in generale, qualsiasi cosa può essere sviluppata su un pezzo di terra grezzo. Per esempio:
- Casa unifamiliare
- Casa multifamiliare
- Spazio ufficio
- Spazio al dettaglio
- Vendita al dettaglio mista e spazio residenziale
- Hotel
- Ricorrere
- Strip Mall
- Ospedale
- Centro commerciale
- Azienda agricola
- Parcheggio
Qual è il tuo obiettivo in terra d'acquisto?
Prima di acquistare effettivamente un pezzo di terra, devi decidere qual è il tuo obiettivo per l'investimento. Ci sono diverse strategie da considerare e non è un approccio adatto a tutti. Due diversi investitori potrebbero avere due approcci molto diversi per lo stesso pezzo di terra. Inoltre, lo stesso investitore può avere due approcci diversi per due diversi appezzamenti di terreno.
Ecco sette strategie da considerare al momento dell'acquisto di terreni:
1. Compra e vendi:
In questo approccio, stai praticamente ribaltando la terra. Ritenete di aver acquistato la terra al di sotto del valore di mercato e sperate di poter trovare un altro acquirente che è disposto a pagare o più del valore di mercato.
Stai sperando in una rapida vendita con poco o nessun lavoro aggiuntivo sulla terra da parte tua.
2. Acquista e trattieni:
In questo approccio, si acquista la terra e si tiene su di essa per un periodo di tempo. Credi che la terra apprezzerà in valore. Dovrai comunque pagare le tasse sul terreno, così come eventuali costi aggiuntivi per mantenere il terreno durante questo periodo.
Questo è un approccio comune nelle aree che vengono ri-gentrificate. L'investitore acquista il terreno nella speranza che possa venderlo a uno sviluppatore in futuro, poiché l'area diventa più popolare.
3. Acquista, sviluppa e mantieni:
Con questo approccio, stai acquistando un pezzo di terra grezzo con l'intenzione di sviluppare la terra da solo. Ad esempio, potresti costruire un complesso di case a schiera che affitterai a inquilini residenziali. Potresti anche decidere di costruire un centro commerciale, che potresti affittarti agli inquilini al dettaglio. Un'altra opzione potrebbe essere quella di sviluppare un bed and breakfast che gestirai e gestirai.
4. Compra, coltiva e mantieni:
In questo approccio, sei più interessato a usare la terra reale, piuttosto che costruire una proprietà sulla terra. Ad esempio, potresti voler coltivare i raccolti sul terreno, usarlo per il bestiame, creare una fattoria con alberi di Natale o creare un vigneto. Gestirai attivamente la terra e spererai di ottenere un profitto da ciò che la terra può produrre.
5. Acquista, passa attraverso il processo di adesione e vendi:
In questo scenario, acquisterete il terreno e poi passerete attraverso il processo di avere la proprietà suddivisa in zone per un uso specifico. Ad esempio, potrebbe esserci un appezzamento di terreno che è stato suddiviso in zone per uso commerciale, ma ora che l'area è stata sviluppata, sarebbe un sito eccellente per un nuovo edificio residenziale a molti piani.
Se si è in grado di ottenere la riqualificazione della terra per uso residenziale, renderebbe la terra più preziosa per i potenziali sviluppatori e più desiderabile, in quanto è un passo in più che non devono fare da soli.
6. Compra, sviluppa e vendi:
In questo caso, acquisti la terra con l'intenzione di sviluppare la terra da te e poi venderla a un utente finale. Ad esempio, compri il terreno, costruisci una nuova casa edile e poi vendilo a un acquirente che vuole viverci. Come altro esempio, si imposta un vigneto e lo si vende a un acquirente che gestirà e gestirà il vigneto.
7. Compra, sviluppa e affitta:
Infine, potresti sviluppare la terra e poi affittare la terra a qualcun altro. Ad esempio, è possibile acquistare terreni e decidere di mettere un parcheggio su di esso perché non c'è un ampio parcheggio nella zona. Il proprietario di una proprietà plurifamiliare nelle vicinanze chiede se possono affittare il lotto da te perché non hanno abbastanza parcheggi per i loro inquilini.
Rischi da considerare quando si acquista terreno
Un pezzo di terra non sviluppato sembra certamente avere infinite possibilità. Tuttavia, scoprirai presto che ci sono molte restrizioni e sfide che dovrai affrontare mentre cerchi di sviluppare o vendere questa terra. Il governo può limitare il tipo di proprietà che può essere costruita o il modo in cui il terreno può essere utilizzato. È possibile che si verifichino problemi ambientali, come allagamenti o contaminanti.
Qui ci sono cinque rischi di acquistare terreni per essere a conoscenza di:
1. Classificazione della suddivisione in zone
Uno dei principali problemi che potresti incontrare quando acquisti terreni sono i problemi di zonazione con il modo in cui il terreno può essere utilizzato. Ogni città ha un piano di utilizzo del suolo. Questo fondamentalmente divide la città in diverse aree tra cui commerciale, residenziale, agricola, industriale, storica o anche mista.
Uso del terreno:
Il primo problema che dovrai affrontare è il modo in cui la terra può essere utilizzata. Se il terreno è suddiviso in zone ad uso residenziale e hai intenzione di costruire una proprietà residenziale sul terreno, non avrai problemi.
Tuttavia, se vuoi cambiare il modo in cui la terra è suddivisa in zone, potresti avere una battaglia tra le tue mani. Ad esempio, il terreno è suddiviso in zone ad uso residenziale e ti piacerebbe costruire una proprietà commerciale sul sito. Alcune di queste classificazioni di zonizzazione sono vecchie di decenni, quindi la città potrebbe essere aperta a una riclassificazione della terra se la nuova funzione ha senso con il layout attuale della città. Altre volte non è così facile.
Dovrai presentare una petizione alla città per ottenere la riclassificazione del terreno. Molte città vorranno che tu dimostri che c'è stato un cambiamento sostanziale nel quartiere che giustificherà il cambio di zonizzazione. Dovrai presentare una proposta di ciò che costruirai sul sito. Dovrai dimostrare che il tuo sviluppo è compatibile con il piano di sviluppo del territorio esistente della città e che non avrà alcun effetto negativo, come ad esempio causare allagamenti o aumento del traffico nelle aree vicine.
Ci sarà probabilmente un'audizione pubblica. Anche se riesci a portare a bordo il consiglio comunale, potresti avere un combattimento separato con i vicini che presenteranno una petizione per impedirti di essere in grado di costruire.
2. Restrizioni di zonizzazione
Il secondo fattore da considerare quando si acquista un terreno è la dimensione dello sviluppo che si sarà autorizzati a costruire.
Requisiti di setback:
Di solito c'è un codice che richiede che la proprietà venga costruita a una certa distanza dalle linee di proprietà vicine. Questo include la parte anteriore, che è probabilmente la strada, i due lati e la parte posteriore. Le strutture permanenti, come una casa, un garage o un ponte, devono essere costruite a una certa distanza dalle linee di proprietà.
A seconda delle dimensioni del lotto che stai osservando, ciò potrebbe influire notevolmente sulle dimensioni della struttura che può essere costruita, potenzialmente tale da non meritare l'investimento.
Copertura del lotto:
Questo codice è in atto per prevenire problemi di allagamento. Ci deve essere una certa percentuale del lotto che non è coperto, dove la pioggia ha la capacità di filtrare nel terreno in modo da non inondare le proprietà vicine.
Rapporto superficie pavimento:
Le metrature di ciascun piano della proprietà, (alcune città includono scantinati, altre no) saranno aggiunte insieme e quindi divise per la dimensione del lotto. La superficie totale del pavimento può essere solo una certa percentuale della dimensione del lotto, che ogni città determinerà.
Altezza:
Devi conoscere l'altezza della struttura che puoi costruire. Se stavate progettando un edificio a tre famiglie, ma la città non consentirà più di due piani in quella posizione, l'investimento non avrà senso monetario per voi.
Edifici accessori:
Ci saranno restrizioni di codice sulla dimensione e la disposizione di strutture come garage e capannoni. Potrebbe esserci un requisito su quanti parcheggi devi avere per la proprietà. Alcune città potrebbero persino richiedere la copertura di questi spazi.
3. Questioni ambientali
Un terzo rischio di acquistare terra non è sapere cosa si nasconde sotto il terreno. Potresti incontrare alti livelli di radon o di amianto. Il terreno potrebbe essere instabile e inadatto a costruire. Se costruisci su un terreno che non è stabile, potrebbe causare il crollo delle fondamenta della tua proprietà.
Il terreno potrebbe essere situato in una zona di piena. Questo non sarà la fine del mondo se è possibile aumentare la proprietà o modificare la valutazione del suolo per prevenire le inondazioni. L'assicurazione contro le alluvioni è molto costosa e può essere un affare per i potenziali acquirenti.
Ci sono tuttavia delle eccezioni. Gran parte di Hoboken, New Jersey, si trova in una zona di piena, ma a causa della sua vicinanza a New York City, la terra in quella zona è considerata molto preziosa.
4. Accesso alle utilità
Quanto è facile ottenere utilità nel luogo? Questo include fognature, acqua corrente, elettricità, gas, telefono, cavo e internet. Le proprietà confinanti hanno questi servizi, o il tuo appezzamento di terreno nel bel mezzo del nulla.
Se la tua proprietà si trova nel bel mezzo del nulla e non ha accesso a una linea fognaria, puoi fare un test di percolazione sul terreno per determinare se un sistema settico può essere installato sulla proprietà. Questo test determina la velocità con cui l'acqua defluisce attraverso il terreno. Supponendo che la terra superi il test di percolazione, dovrai anche scavare un pozzo per l'acqua potabile, che costerà facilmente cinque cifre.
Ottenere queste utilità nella tua proprietà può essere una spesa significativa. Se non si è in grado di accedere alle utilità necessarie, è un disastro per qualsiasi potenziale sviluppo che stavi considerando.
5. Nessun reddito, ma spese
Quando compri terre non coltivate, non c'è nulla sulla terra, quindi non genera reddito. È molto difficile ottenere un prestito su terreni vuoti, quindi è probabile che si debba pagare in contanti per la terra, lasciando un sacco di soldi legati all'investimento.
Non viene generato alcun reddito, ma sarai comunque responsabile delle spese sul terreno. La spesa principale sarà le tasse. Potrebbe anche essere necessario pagare per mantenere la terra, come tagliare l'erba regolarmente.