Perché gli acquirenti usano ipoteche coperte
Gli acquirenti, in particolare nei mercati immobiliari commerciali, utilizzano mutui generalizzati per una serie di motivi. I creditori fanno soldi facendo prestiti. Se i numeri funzionano e ottengono abbastanza sicurezza, i prestatori commerciali genereranno ipoteche coperte utilizzate in investimenti immobiliari commerciali. Forse il tuo prossimo investimento sarebbe meglio servito con un mutuo globale.
Hai bisogno di consolidare le proprietà per un rifinanziamento
Un investitore potrebbe possedere proprietà multiple finanziate in momenti diversi e con condizioni di mutuo molto diverse.
Se i tassi sono bassi, potrebbe essere possibile raggruppare le proprietà insieme per il rifinanziamento con un mutuo globale. In tal modo, i pagamenti potrebbero essere inferiori nel complesso. Potrebbe anche consentire al proprietario di prelevare contanti da utilizzare per ulteriori investimenti. Soprattutto se un investitore detiene più case acquistate in momenti diversi a tassi ipotecari diversi, questa può essere un'opzione se vi è una certa equità. Per le proprietà detenute per un po ', può assomigliare a questo:
- Proprietà Un valore di $ 165.000, il saldo del prestito $ 125.000 al 6,5%, pagamento $ 847 / mese
- Valore B della proprietà $ 172.000, saldo del prestito $ 122.000 al 6,75%, pagamento $ 809
- Valore C della proprietà $ 149.000, saldo del prestito $ 118.000 al 6,0%, pagamento $ 746
- Il valore totale è di $ 468.000, il totale dovuto è di $ 365.000, i pagamenti totali di $ 2.402
- L'equità è di circa il 23%, quindi è possibile un prestito.
- Il nuovo mutuo globale di $ 365.000 all'attuale 5,0% è il pagamento di $ 1,959
- $ 443 aumento del flusso di cassa mensile
Aumentare i finanziamenti per nuove acquisizioni
Supponiamo che un investitore voglia sviluppare o riabilitare una proprietà commerciale. L'ammontare di denaro necessario per l'acquisto e il lavoro è maggiore di quello che può essere preso in prestito su quella proprietà da solo. L'acquirente potrebbe fornire altre proprietà in una transazione ipotecaria coperta immobiliare.
Nelle giuste condizioni, l'acquirente potrebbe ottenere più dei fondi necessari per il nuovo progetto. Come puoi vedere nell'esempio precedente, stiamo lavorando con proprietà di proprietà per un po 'o con ingenti pagamenti anticipati. Il nuovo prestito necessiterà di un'equità significativa, soprattutto se si preleva denaro contante.
Migliori condizioni di prestito
Includendo altre proprietà in un mutuo globale, il prestatore è meglio protetto con un valore aggiunto come sicurezza. Questo può essere usato frequentemente come uno strumento per negoziare migliori tassi di interesse o altri termini di prestito. Se un pagamento inferiore consente un flusso di cassa positivo da affitti, questa potrebbe essere la strada da percorrere. Supponiamo che le spese siano aumentate, forse le tasse. Usando questo approccio, l'investitore potrebbe tornare o avvicinarsi al flusso di cassa precedente con un mutuo globale.
I venditori possono bloccare la proprietà extra in Holding Paper
Se si vende una proprietà e si chiede di assumere parte del finanziamento, un venditore può proteggere meglio la propria posizione se può ottenere l'acquirente di utilizzare altre proprietà di sua proprietà come ulteriore garanzia per il prestito. Forse un singolo investitore domestico in affitto con un portafoglio significativo sta cercando di passare agli investimenti in appartamento.
Viene trovato un progetto, ma il venditore deve riprendere parte del finanziamento. Possono farlo solo se l'acquirente utilizza altre proprietà per aumentare la sicurezza del venditore.
Come possiamo vedere, ci sono ragioni commerciali sane per l'utilizzo di un mutuo immobiliare globale. Se alcuni o tutti questi criteri sono presenti, gli acquirenti, i venditori e i creditori dovrebbero considerare questa alternativa.