Ma la realtà è che i tuoi profitti derivanti dalla vendita della tua residenza principale saranno probabilmente abbastanza piccoli, se si materializzeranno del tutto.
Apprezzamento immobiliare e inflazione
La prima cosa da considerare è l'apprezzamento della casa nel contesto dell'inflazione.
Potresti essere sorpreso di capire che l'apprezzamento della tua casa può essere compensato dall'inflazione. Questo è particolarmente vero se non vivi in un mercato immobiliare caldo. Ascoltiamo storie drammatiche di apprezzamento in alcune aree del paese, ma la maggior parte della gente compra case in aree in cui l'apprezzamento annuale probabilmente non supererà di molto l'inflazione.
Nel settembre 2007, secondo la Federal Reserve Bank di St. Louis, il prezzo medio di vendita per le nuove case vendute negli Stati Uniti era di $ 240,300. A settembre 2017, quel numero era fino a $ 319.700. Tuttavia, quando si eseguono alcuni numeri utilizzando il calcolatore di inflazione degli Stati Uniti, alcuni di questi apprezzamenti scompaiono. Invece di vedere $ 79,400 in apprezzamento, il valore effettivo di tale apprezzamento è più vicino a $ 33,648.
Non sembra ancora male. Dopo tutto, il valore della tua casa è aumentato di oltre $ 30.000. Ma non dimentichiamoci dei costi.
Possedere una casa arriva con costi aggiuntivi
Successivamente, è necessario sottrarre i costi della proprietà della casa dai tuoi guadagni.
Diciamo che si ottiene un mutuo per $ 250.000 a un tasso di interesse del 3,92 per cento. Nel corso di 30 anni, secondo il calcolatore ipotecario di Google, pagherai $ 175.533 di interessi. Anche se la tua casa apprezza di $ 30.000 aggiustati per l'inflazione ogni 10 anni (per un totale di $ 90.000), non è ancora sufficiente a compensare gli interessi che paghi sul prestito.
E l'interesse che paghi non è l'unico costo che affronti. Ricorda che paghi le tasse di proprietà nella maggior parte degli stati. Il calcolatore ipotecario di Student Loan Hero include un calcolo dell'imposta patrimoniale. Se la tua imposta sulla proprietà ammonta all'1,5 percento all'anno, potresti vedere un pagamento dell'imposta totale di $ 117,000 nel corso di 30 anni. E questo non presuppone alcun aumento della tassa di proprietà - come la tua casa apprezza in valore, quindi le tasse sulla proprietà.
È vero che puoi dedurre alcuni dei tuoi costi sulla dichiarazione dei redditi, ma una detrazione non ha lo stesso valore di un credito. Può ridurre il tuo reddito e la tua responsabilità fiscale, ma non su base dollaro per dollaro. Inoltre, secondo la Tax Foundation, solo il 30 percento delle famiglie è specializzato. A meno che tu non sia tra coloro che sono specializzati, non vedrai alcun beneficio fiscale correlato al tuo mutuo.
Altri costi relativi alla proprietà comprendono la manutenzione e le riparazioni, nonché l'assicurazione dei proprietari di case. Potresti anche dover pagare un'assicurazione ipotecaria se il tuo acconto è inferiore al 20 percento. Nel momento in cui consideri decenni di questi costi, sommati al tuo interesse ipotecario e alle tasse di proprietà, le probabilità di pareggiare anche solo sono abbastanza piccole, anche se la tua casa apprezza di valore nel tempo.
Cosa succede se si finisce vendendo inaspettatamente?
Ci piace pensare che il mercato immobiliare salga sempre. Tuttavia, come abbiamo visto tra il 2007 e il 2009, gli immobili possono formare una bolla come qualsiasi altra risorsa. Lo scoppio della bolla immobiliare ha creato una situazione in cui migliaia di persone hanno finito per perdere un sacco di soldi. Se riesci a superare un calo dei prezzi, potresti non perdere altrettanto.
Tuttavia, se sei costretto a vendere durante un crollo del mercato immobiliare, non c'è molto che puoi fare per salvare la situazione. Potresti finire per perdere soldi a casa tua, oltre a quello che hai già pagato in interessi, tasse e altri costi.
Che dire del noleggio?
Naturalmente, poiché un investimento imperfetto come può essere un acquisto, è possibile sottolineare che il noleggio potrebbe non essere la soluzione. Dopotutto, quando si effettuano pagamenti ipotecari, si crea almeno equità nella propria casa.
Quando noleggi, aiuti il tuo padrone a costruire equità.
Tuttavia, ciò non significa che il noleggio dovrebbe essere evitato a tutti i costi. A seconda del tuo mercato, il noleggio può essere una buona scelta, anche se questo significa che non stai costruendo equità.
Questo è particolarmente vero se vivi in una zona con prezzi elevati per le case, e puoi affittare meno dei costi aggregati mensili di ipoteca, manutenzione e altri costi. Non solo stai risparmiando soldi su base mensile, ma puoi quindi investire la differenza nel mercato e potenzialmente realizzare un apprezzamento maggiore di quello che avresti ottenuto dal tuo investimento domestico.
Tra novembre 2007 e novembre 2017, l'indice S & P 500 ha registrato un rendimento annualizzato del 9,672 percento, adeguato all'inflazione. Diciamo che ti costerebbe $ 1.100 al mese per possedere una casa durante quel periodo, ma invece vivevi in un appartamento con un affitto mensile di $ 700. Se hai investito la differenza di $ 400 tra l'affitto e l'acquisto ogni mese in quei 10 anni, il valore del tuo investimento sarebbe $ 83,587,81.
C'è anche il fatto che affittare significa non perdere un sacco di soldi se sei costretto a vendere la tua casa durante una crisi. D'altra parte, se riesci a rimanere a casa tua e superare gli eventi del mercato e le recessioni immobiliari, puoi costruire abbastanza equità nella tua casa da poter essere utilizzata durante la pensione. Anche se si ottiene un break even (o anche se si perde complessivamente) in casa, può essere un veicolo a risparmio forzato che ha il potenziale per fornire una grande quantità di capitale quando si vende.
Può anche essere un posto in cui vivere senza affitto negli anni di pensionamento (potrebbe essere comunque necessario pagare le tasse di proprietà, comunque), oppure è possibile utilizzare un mutuo inverso per accedere al patrimonio netto al fine di colmare un divario di reddito pensionistico. Non vedrai quelle opzioni quando noleggi.
Quando acquistare una casa è un investimento
Piuttosto che visualizzare la tua residenza principale come un investimento, considera altri motivi per acquistare. Forse vuoi un posto in cui chiamare il tuo, costruire equità e mettere radici in una comunità. Questi sono tutti buoni motivi per comprare! Viceversa, se pensi di avere uno stile di vita più mobile, può avere più senso affittare, anche se non stai costruendo equità. Se si adottano altre disposizioni per pianificare il proprio futuro, l'affitto può essere un'opzione praticabile, a seconda del mercato locale e degli obiettivi di stile di vita a lungo termine.
Infine, se vuoi trasformare la tua casa in un vero investimento, devi fare qualcosa di diverso dal vivere in esso. Noleggiarlo dopo averlo spostato o utilizzato per guadagnare tramite Airbnb può essere un modo per vedere effettivamente un ritorno sull'acquisto della tua casa.
Ma se ci stai semplicemente vivendo, non contare su di esso, fornendo grandi rendimenti da investimenti.