I prestatori e gli acquirenti non vogliono essere inconsapevolmente a rischio di inondazioni
Quando un prestatore è coinvolto
Quando una proprietà è finanziata, il creditore dovrebbe avere una risorsa per svolgere questa attività negli acquisti. La commissione viene quindi addebitata all'acquirente negli articoli della serie 800 sull'estratto conto HUD-1. Il prestatore sta proteggendo il suo prestito con la verifica del rischio di danni o perdite da inondazioni. Non preclude necessariamente un prestito se la proprietà è a rischio, ma l'assicurazione federale contro le inondazioni sarebbe in genere richiesta.
Le mappe delle alluvioni FEMA sono disponibili online, così come i fornitori di certificazioni di inondazione online.
Quando non c'è un prestatore: un esempio
Generalmente, non c'è alcun problema con l'autorità emittente o la società e il rapporto, e questo va bene quando un finanziatore è coinvolto nella transazione. Ma in pratica, è possibile imbattersi in una situazione come un agente immobiliare in cui è necessario aiutare il contratto del cliente per una certificazione di inondazione te stesso in modo che possa elencare o vendere la sua proprietà.
In un esempio, il professionista immobiliare aveva un cliente che costruiva case specifiche che avrebbe poi elencato con il broker. Poiché una casa doveva essere costruita su un appezzamento di terreno che era delimitato da un arroyo, avevano bisogno di verificare la certificazione delle inondazioni nella fase iniziale perché avrebbe avuto un impatto sulla costruzione. Il costruttore / venditore ha pensato che avrebbe preferito prendersi cura di eventuali problemi di alluvione in fase di costruzione in modo da poter produrre una casa in grado di soddisfare i prestatori.
Aveva acquistato la terra in contanti.
Il cliente e il broker hanno discusso la situazione e hanno deciso di ordinare al broker un certificato di alluvione che potesse essere portato nella contea in modo da poter ottenere un permesso di costruzione. Questo doveva essere fatto prima che la costruzione potesse iniziare.
Requisiti di certificazione
Generalmente, solo un indirizzo è necessario per ottenere una certificazione di inondazione da un'azienda certificata, ma si trattava di un pezzo appena suddiviso di terra alta e deserto e non c'era un indirizzo vicino accettabile. Il broker, quindi, contattò un perito per scoprire come si poteva realizzare un certificato di alluvione. Il rilevatore ha avvisato che la società di casse alluvionali avrebbe accettato un insieme di coordinate GPS, ma solo se fossero state determinate mediante un metodo approvato.
Il "metodo approvato" prevedeva due letture GPS. Uno era richiesto in corrispondenza di un vicino incrocio principale di strade o autostrade che potrebbe essere referenziato dalla società di cert. L'altro sarebbe stato prelevato nel lotto stesso e l'azienda potrebbe quindi orientare correttamente la proprietà sulla mappa dell'alluvione.
Il broker ha preso le letture, una in mezzo a un'autostrada trafficata e l'altra al lotto. Il modulo di certificazione delle inondazioni è stato compilato e presentato. La certificazione arrivò rapidamente, affermando che il lotto non era nella pianura alluvionale di 100 anni.
Questo avrebbe dovuto essere sufficiente perché sarebbe stato il modulo depositato presso la contea per ottenere il permesso di costruzione rilasciato.
Sfortunatamente, il burocrate della contea non era dell'umore giusto per il cliente. Ha dichiarato: "Ho misurato la distanza della lastra proposta dall'arroyo, ed è nella zona dell'inondazione. Non mi interessa cosa dice la certificazione di inondazione!"
La morale della storia
No, l'intero progetto non è fallito, ma il cliente ha incassato diverse migliaia di dollari in costi per elevare la lastra della proprietà in modo da ospitare una zona di inondazione. La cosa interessante è che quando la casa è finita e un compratore è arrivato, il loro prestatore ha ordinato un certificato di alluvione e il lotto non si trovava in una zona di piena.
A volte devi solo seguire il flusso burocratico.